上海商业地产市场现状及未来发展

从2007.1-2008.6上海新增商业用房市场的数据，比较容易的看出2008年商业用房成交量同比出现一定缩减，2008年上半年商业用房累计供应量66.8万平方米，同比上涨13.7%；成交量88.1万平方米，同比下跌21.1%；供求比约为1:1.21，呈现供不应求的态势。虽然上海市房地产整体市场处于调整中，但是商业用房市场受到的冲击不大，继续保持良好的发展态势。

2007年上海统计局数据显示，按照常住人口计算的上海市居民的人均gdp约66367元人民币，已经达到中等发达国家水平，消费力逐渐趋同。品牌消费早已成为社会主流，主要发展的零售业态有一站式购物的购物中心模式，各种品类百货店和专卖店、及蓬勃兴起的奢侈品专卖店，高档品牌化妆品、服装以及黄金珠宝等作为奢侈品成为发展热点。

2007年上海市社会消费品零售总额3847.79亿元，预计2008年社会消费品零售额增速将超过16%，这种消费增长为商业地产提供良好的外部环境。可能不同业态会出现部分冷热不均的现象，但是零售业的黄金期已经到临，意味着商业地产的投资值得关注，而商铺的选址和运营却是投资商业地产的关键。【相关阅读：精明投资小区商铺策略全接触】

选址的重要性

商业地产的选址，属于一项较为长期的投资，关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。一个好的商铺选址意味着成功了一半，可以让生意红红火火。商业地产的选址对未来的运营意义重大。

首先，商业地产的投资回收期长，不论是租赁还是购买，一旦确定下来，需要大量的资金投入。其投资具有长期性和固定性的特点，因此商业地产选址显得尤为关键。

其次，商业地产的选址，基本上确定了未来商铺的客流量、顾客购买力和消费结构，选址恰当占据地利优势，能够招徕顾客生意兴隆。

最后，商业地产选址影响经营策略和目标收益。商铺未来的收益随着选址而基本确定，当然还会受到未来运营的影响。商业地产所在区域的社会环境、地理位置、人口、交通便利程度和市政规划的因素，将影响到商业未来的收益。

 

记者昨日了解到，国美电器集团掌门人黄光裕以430亿元的财富，成为2008胡润中国首富，这已经是其第三次成为胡润中国首富，依靠家电连锁与房地产业务的快速扩张以及资本操作，黄光裕个人财富比2004年第一次当首富时净增了290亿元。延伸阅读：《2008胡润百富榜》发布 房地产富豪明显减少

今年的胡润中国首富榜成为富豪财富缩水的榜单，去年的首富碧桂园杨惠妍今年以330亿元的财富只位列第三，财富比去年减少了970亿元，受宏观经济下滑以及股市下跌等因素影响，许多去年上榜富豪的财富今年都有一定程度缩水。而黄光裕由于未将大量房地产等业务装入上市公司，其财富仅比去年下降20亿元，从而得以成为今年胡润中国首富。今年5月，黄光裕宣称将180亿元的地产资产注入中关村，但由于股市和房地产市场低迷，8月中关村公告称放弃注入180亿元地产资产。延伸阅读：2008年十大赚钱暴利行业 房地产仍在其中(图)

资料显示，目前黄光裕拥有香港上市公司国美电器35%的股份，市值140亿元左右，同时其拥有近400家未上市的国美门店，价值也在100亿元左右，黄光裕还有旗下的鹏润投资等大量的房地产和投资业务。

据了解，“胡润百富榜”推出10年来，黄光裕三次当上首富，2004年，黄光裕在香港借壳上市，以105亿元的财富首次登上胡润中国首富，2005年，其又以140亿元的财富成为胡润中国首富，2006年、2007年以200亿元和450亿元名列第二和第四位。

4年财富净增290亿元，黄光裕财富增长与旗下家电零售和房地产业务的扩张有着直接的关系。国美电器从2004年不到200家门店发展到现在的1300家门店，去年销售收入超过1000亿元，其利润主要来源于向供应商收取进场费等收入。4年期间，黄光裕掌控的国美电器合并永乐，收购大中电器、三联商社，通过并购不断拓展领地。相对黄光裕财富的增长，国美电器的经营业绩逊色不少，近年来门店的快速扩张，但单店效益不断下滑，凭借渠道优势盘剥供应商的盈利方式也没有得到改变。

除了在家电连锁方面大肆扩张，黄光裕把家电零售带来的大量现金流投入商业地产以及投资业务，2006年，黄光裕收购中关村，计划将其打造为地产业务的上市平台。目前，黄光裕已经控制着国美电器、中关村、三联商社3家上市公司，通过家电连锁与房地产业务在上市公司之间的资本运作，其从资本市场也获得大量的财富。与黄光裕创造财富的路径相似，中国另一家家电连锁巨头苏宁电器董事长张近东也是采用家电连锁加商业地产的模式，去年，张近东以380亿元的财富在《2007胡润百富榜》中排名第九位。

另外，记者了解到，此次胡润发布的2008中国百富榜单，第二位为京华创新集团董事长杜双华，其财富达350亿元，《2008胡润百富榜》详细榜单将于今日公布。

社区商铺成为新的投资契机

据戴德梁行提供的2008年第一季度成都的研究报告显示，投资住宅压力逐渐加大，股市低迷也让不少资金退出，寻找新的投资项目；部分中小投资者转向投资社区型商铺，社区商铺销售情况普遍看好。

西部城市成都，如龙湖•晶蓝半岛、龙湖•千里、蓝谷地、万科•魅力之城、上层•建筑、远大都市风景等楼盘纷纷推出社区商铺，出现排队抽签抢购的局面；南部城市广州，第一季度商铺交易也出现一浪高过一浪的现象。中原地产研究部的监控数据显示,3月份广州市新建商铺成交面积为8722平方米,环比上升了185.84%。且其中成交主要以社区商铺为主。在东部的金融中心上海，第一季度萎靡的住宅楼市环境下，商铺市场保持稳定，商铺成交量占据总成交量的7%左右。

“商铺是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势将加强。”上海中原物业代理有限公司刘宇认为，零售业、服务业的投资受到追捧，势必造成社区型沿街商铺继续成为抢手货，商铺将依然热销，投资价值不减。

社区商铺四大投资“军纪”

商铺的地段一般有两类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型中的商圈，多临近大型的住宅中心或就业区，即社区商铺。

在成熟的中央商务圈投资商铺,投资额较大,而且不同商务圈的性质及发展程度,都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”，可谓“大树底下好乘凉”。商业繁华地段有人气聚集效应，大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应。

在第二类地段中,就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,很难说清是“先有鸡还是先有蛋”,但只要有了“鸡”和“蛋”,商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高,这反过来又会使商铺的增值更为可观。在较偏远的新兴社区，大卖场、大型购物中心、专业市场往往是大商圈的“领头羊”,小商铺必须紧随左右，才能等着“乘轿子”。

戴德梁行商铺研究员叶国恒认为，投资社区型商铺，应当从四个方面加以评估商铺的投资价值，即周边消费力、商业氛围、区域未来前景和商铺的供应量。

周边消费力，考量的是商铺的辐射商圈，社区商铺经营的对象是以本社区居民为主，商圈半径辐射范围较小，因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力，是决定社区商铺机会多少的关键因素，投资时要考评实际的消费需求。

商业氛围是考量社区商铺的另一个分析要素。不同的社区，消费档次不一样。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租比例不同，社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型，周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量。

同时，该社区商铺所处区域的未来前景也是一个重要的参考坐标。周边各类房产的发展趋势也将影响社区商铺的升值空间。政府对该地域是否有cbd（中央商务区）规划对商铺的长期投资回报分析有着举足轻重的作用，如是否有地铁通行规划、是否有大型商场写字楼规划等等。