只看不买，房展多看客
正在进行中的上海“假日楼市”场面相当火爆，但可惜的是，“看客”比“买家”多得多。昨天，上海“假日楼市”延续了几天来的热闹的场面，每一个展台前都不乏参观者，一些开发商不得不加开看房班车，满足看房者的需要。
展览馆门口的停车场也是车满为患，在高峰时间，开车看房展的观众至少要等待半小时才能进入展馆。这么高的人气，却没有拉动房产商的销售业绩。在展会现场，上海大华一楼盘销售人员向记者表示，展会几天来，销售情况并不太理想，推出的房源只卖出了40%左右，大部分购房者问了价格，看了房子，都表示要考虑考虑。
汉宇地产在本次房展上代理了十多个楼盘，据该公司相关人士透露，由于很多楼盘针对房展进行了促销和降价，因此，公司对于旗下代理楼盘房展会上的销售预期比较高，预期达到70%。但实际上，情况并不尽如人意。销售情况最好的是合生城邦经济型别墅，在房展上成交了近20套。汉宇代理的万科项目中，“金色里程”销售情况最好，已销售60套，销售率达到60%，“四季花城”、“花园小城”的销售率稍低，约30%-50%。除此以外，“艺泰安邦”、“新宏国际”在房展上还没有成交。
汉宇地产有关人士向记者表示，今年房展销售情况不理想是在意料之中的，由于近期的楼市整体行情低迷，开发商降价不断，客户均有比较强烈的持币观望心态。
争打“保价”挽客源
针对部分消费者买涨不买跌的心理，一些开发商采取“保价”策略吸引购房者。
昨天，在房展会现场，周庄凌湖随园项目打出广告：“在订购房源，但还没有签约的情况下，客户可以无理由退房。”另一苏州楼盘托斯卡纳作出不降价承诺，表示在10月和11月期间，客户所购房源单价在合同约定的交房日期前一个月内如果高于周边楼盘的单价10%以上，公司将支付差价。上海的碧云瑞庭酒店则承诺6年后公司可以保价回购，降低业主风险。
冬天已经远去，成都的商业地产更是不满足于春天的不温不火，一鼓作气进入了火辣辣的夏天。
普通的购房者怎么选商铺，怎么跟投资回报的人民币更有缘分，那是一件需要动脑子、讲科学的事情。我们的记者通过采访、思考、整理、归纳，献给大家买铺九大招数。不罗嗦了，赶紧往下看吧——
留意分摊公用面积
对商铺本身的隐性问题，购房者还要多留个心眼。
商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价远高于住宅，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，打乱了购商铺者原有的预算。
投资建议：购房者选择按使用面积计单价，并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。
确定好目标收益空间
价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。相关阅读：最新盘点：北京租金最便宜的10家住宅底商
商铺投资者创造最大商铺投资收益的方案，从形式上看是最大化租金收益和价值升值收益之和；这是一个数学求最大值的问题。但对于商铺投资者来讲，投资者需要对目标收益空间做出选择，是选择租金收益为主，还是价值升值收益为主，无疑将成为商铺投资者需要决策的问题。相关阅读：投资社区底商 学会3大技巧
投资建议：租铺还是买铺，解决这个问题的最好方法就是确定好目标收益的空间和时间。
控制“售后包租”的风险
“售后包租”是商业地产惯用的刺激销售的方法。开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者。可是，一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证，届时投资者将蒙受损失。
当市场上可供出租的商铺过多，超出市场需求时，每个商铺的收益势必减少；宏观政策的变化也会给商铺投资带来风险。比如，银行利率的上调，会直接造成购房者按揭还款压力增大。
投资建议：既然“售后包租”行为是合同行为，应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。
商铺是一种极具个性的投资品，其投资价值会因不同地段、客流量、经营范围等而不尽相同，不同的投资预算，应有针对性地选择相应的商铺。日前，美联物业的专业人士教路：
投资预算：300万元以下
推荐商铺：成熟社区商铺
美联物业商铺部负责人法永能认为，投资预算在300万元以下的投资者，应选择租金回报稳定、承租率高的成熟社区商铺，此类型商铺投资风险较小，容易保障首次投资获利。【延伸阅读：投资小商铺的几个窍门】
据统计，此类商铺主要分布在一些大型楼盘附近，人气旺盛，有良好的商业氛围，主要服务于社区范围内固定的消费群，竞争也较小。若打算自己经营，只要根据该社区的顾客群特点选对经营范围，并与社区内其他商铺形成互补，则会有稳定的利润；若想投资出租，由于有固定的顾客群，承租率高，租金回报稳定。
投资预算：300万元—500万元
推荐商铺：一线商圈辐射的二线街铺
法永能认为，预算在300万元—500万元之间的商铺投资，除要考虑有稳定的租金收入外，还要考虑能否通过商铺的转手来获利的问题。法永能特别推荐一线商圈辐射范围内的二线街铺，此类型商铺售价没有一线商铺昂贵，却延续了一线商铺的客流量及商业氛围，深受租客欢迎。此类型商铺靠近一线商业街或商场，例如靠近上下九商业步行街的宝华路，受商业街的辐射，宝华路上的人流量可与上下九商业街媲美，但商铺价格却比商业街低很多。
投资预算：500万元—1000万元
推荐商铺：潜力大的发展型商铺
投资预算在500万元—1000万元之间的投资者，在选择商铺时除考虑有稳定的租金作保证外，对具有较大升值潜力的商铺应加以关注。此类型商铺在市政规划等利好影响下，地段升值潜力大，发展前景好，多为尚在发展阶段的商铺，成长空间大。例如宝岗路一带的商铺，宝岗路属海珠区近几年发展较快的路段之一，多个大型楼盘如罗马假日、宏宇广场等均位于此，且还有多个全新楼盘如中惠家园、富力金禧花园和兰亭御苑等都在建设中，随着这些楼盘的交付使用，人流量将大幅增加，是一个拥有巨大发展潜力的社区商圈。目前，该路段商铺价格相对较低，与单价十几万元的成型商业街商铺差价较大，现在正是低价“入货”的好时机。此外，珠江新城在住宅价格高涨的同时，商铺价格也将水涨船高。未来两年内，随着多个高端楼盘的竣工、写字楼及酒店的落成使用，将带来数以万计的中高端消费群，商业氛围便会随即翻倍，商铺价值亦然。保守估计，届时珠江新城商铺的租金和售价将会有25%—30%左右的升幅。由于尚处于发展阶段，目前，珠江新城商铺售价并不高，人气稍差的珠江新城中部商铺售价约2.5万元—4.5万元/平方米,较成熟的西北侧售价则为7万元—10万元/平方米。若现在趁低吸纳，将会有不错的投资回报。
投资型房产“夸海口”
随着住宅市场陷入低迷行情，上海和外地大批产权式商铺、酒店式公寓进入市场，并推出了比以往更高的投资回报率。本次“假日楼市”期间，100多个外地楼盘来沪销售，其中半数以上属于产权式商铺、产权式公寓。来自四川的开发商在上海推出酒店式度假公寓，房价每平方米8000元，承诺提供每年8%的投资回报，此外，还有每年20天的免费度假。红星美凯龙泰州店推出的产权式商铺承诺10年包租约，年收益10%。太仓的家饰佳项目推出的产权式商铺包租5年，回报达到9%。碧云瑞庭酒店式公寓提供10年，每年7.5%的投资回报。
投资型房产“夸海口”，投资者要冷静看待风险。有关业内人士向记者透露，从今年房展会上，投资性房产的促销策略来看，房产商都不同程度地提高了投资回报的比例，以往产权式项目的包租回报大约在6%-8%，而今年，这类房产的回报率提高到8%-10%，提高了一到两个百分点。在投资这类房产的过程中，投资者应该更加谨慎，一方面房产商有可能提高售价后，再提供包租回报，吃亏的还是普通投资者，另一方面，一些开发商急于收回成本，“投资回报承诺”只是幌子，销售完成后，投资者可能无法收回成本。投资者在购买这类房产前，要仔细考查开发商的背景和实力。